案例分享：蝦咪??? 國稅局發函調查出售繼承房產是否辦理營業登記???

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近幾年因房地產價格飆漲，房地產成為快速累積財富的熱門投資工具，除了造成民怨沸騰外，此項投資行為也成為國稅局追稅的重點項目之一。透過實價登錄制度，國稅局可清楚地掌握全國房地產買賣的資訊，不少民眾也因為出售多筆房地產而遭稅局發函調查。 

本次案例即是因出售多筆繼承房地產，收到國稅局來函要求說明是否有辦理營業登記及是否繳納營業稅? 目前國稅局針對買賣房地產是否應辦理營業登記之查核，如同下圖所示，分為3個階段：

調查

  1. 發函：國稅局目前訂定的查核標準是交易「6戶」。因此，只要發現實價登錄的交易資料在6戶(含)以上，就很有可能接到國稅局的函文，要求說明及提示文件。
  2. 調查：根據當事人提示的文件，判定是否符合『經常性』交易行為，“固定營業場所”、 “營業牌號”及“雇用員工”為其法定條件。
  3. 補稅加罰/無罪：依調查結果，判定是否應補稅加罰。通常，接到國稅局發函調查，大部份的案件都會被追繳營業稅及處以5倍以下之罰款。

補稅加罰國稅局針對這類型案件的調查關鍵在於『經常性』，目前可以明顯看出來「6戶」是國稅局認定『經常性』的客觀標準。因此，就算當事人沒有“固定營業場所”、 “營業牌號”或“雇用員工”，仍可能因 “交易6戶” 或 “短期買進賣出” 而被認定有『經常性』交易行為而補稅加罰。

本案例較特殊之處在於『繼承』大筆房地產，而在同一年度出售10戶以上之房地產，這樣的行為就要看國稅局是否認為交易多筆繼承房地產是否屬於『經常性』行為。像這類屬於主觀判斷成份較高之案件，本身爭議性亦較高，因為如果今天出售繼承的是多筆舊家俱或價值不高的物品，反而不會有這樣的問題，但換成高價之物品，如房地產，就會引來稅局之查核，當事人當然會覺得國稅局選擇性辦案而憤恨不平，我們也認為針對此種特殊案例，應由財政部作出統一之解釋，而非僅由稅務人員依據定義模糊不清的『經常性』而為主觀認定，避免衍生不必要之稅務爭議。

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